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Maturità 2014/ Svolgimento Estimo, seconda prova ITpG: di L. Isidori, M. Puggioni, M. Scotucci e i commenti (Esami di Stato, oggi 19 giugno 2014)

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Si procede alla soluzione del 1° quesito corrispondente alla prima ipotesi di utilizzo dello stabilimento industriale.

Il criterio di stima applicabile è quello del valore di costo ed esattamente del più probabile valore di ricostruzione. Esso è determinato dall’insieme dei costi da sostenere, alla data odierna, per la ricostruzione del bene esistente, al netto del logorio subito dal medesimo dalla data di edificazione (vetustà).

Questo costo unitario viene dedotto dal confronto dei costi  sostenuti da imprenditori operanti nella zona, per interventi simili.

V= Valore a nuovo (per vetustà)

Valore a nuovo = Volume fabbricato x costo unitario

In base ai dati raccolti dall’indagine effettuata nella zona si ha

Volume capannone:                   3000 mq x  6,50 ml (altezza capannone) = 19.500 mc

Valore attuale capannone :                                  19.500 mc x 200 euro/mc = 3.900.000 euro

Tale valore viene diminuito tramite un coefficiente di vetustà pari a 0,6, per cui si ha

                                                                                                 3.900.000 euro x 0,6 = 2.340.000 euro

Valore palazzina di uffici e servizi:                        400 mq x 1000 euro/mq = 400.000 euro

Valore palazzina con coefficiente di vetustà                400.000 euro x 0,80 = 320.000 euro

 

Valore area esterna:      3200 mq x 0,7 (area pavimentata) x 30 euro/mq = 67.200 euro

                                                       3200 mq x 0,3 (area a verde) x 50 euro/mq = 48.000 euro

Totale valore area esterna:                                                       67.200 + 48.000 = 115.200 euro        

 

V1 = 2.340.000 + 320.000 + 115.200 = 2.775.200 euro

 

Il 2° quesito si risolve attraverso una stima analitica per capitalizzazione del reddito dove il valore è dato da

                         V=   Bf        (beneficio fondiario)

                                    r cap       (saggio di capitalizzazione)

calcoliamo Bf  o reddito da capitalizzare:

Bf = Rpl – Spp             Rpl = reddito padronale lordo    Spp = spese di parte padronale

Considerando le mensilità anticipate si ha

Rpl = 12.000 x (12 + 0,02 x 12 + 1 )  = 145.560 euro

 

12.000 euro = canone di locazione    0,02 = saggio di interesse    12 + 1   = coeff. finanziario

 

calcolo della parte passiva del bilancio

                                        Spp = Q + Sf/ines + Amm + Tr + I

Q = quote         Sf = sfitto         ines = inesigibilità         Amm = spese di amministrazione  

Tr = tributi        I = interessi sulle spese precedenti

 

Il testo suggerisce di calcolare la voce Tributi analiticamente fornendo la rendita catastale  (18.400 euro) e la categoria dell’immobile (D/7)  

Calcolo della voce Tributi (IMU):

Tr = Rc (18.400 euro) x 1,05 (coeff. di aggiornamento) x 60 (coeff. categoria D/7) x 0,006 (aliquota comunale) = 6.955 euro

Le restanti voci si calcolano in percentuale pari al 25% del Rpl

0,25 x 145.460 euro = 36.390 euro

si ottiene quindi

Spp = 6.955 + 36.390 = 43.345 euro

Bf = 145.560 – 43.345 = 102.215 euro

Si procede alla capitalizzazione del reddito previa determinazione del saggio di capitalizzazione attraverso la soluzione della nota formula

Rcap = S Bf    (beni simili)

    S P        (prezzi)

con la quale ottengo  il calcolo del saggio medio fondiario cioè la fruttuosità media dei fabbricati simili presenti nella zona.

Si adotta un rcap  = 0,03

V2 = Bf   = 102.215     ?  3.408.000 euro

                                                              rcap          0,03

 

Nel 3° quesito si applica il metodo della stima in base al valore di trasformazione per cui il valore del lotto trasformato da uso industriale ad uso residenziale si calcolerà:

V= V= V– Kt        dove Vè il valore di mercato del fabbricato realizzabile in base ai parametri urbanistici suggeriti dal testo e Kè il costo di costruzione dell’immobile (o immobili) residenziale comprensivo della demolizione dei fabbricati esistenti.

Il calcolo volume edificabile è uguale alla somma delle superfici degli immobili esistenti e dell’area esterna per l’indice di fabbricabilità della zona

V ed = (3000 + 200 + 3200) x 1,5 = 9.600 mc

Si deve poi verificare il volume totale realizzabile nel rispetto del rapporto di copertura del 50% e del numero massimo di piani ( 3 x 3 ml = 9 )

6400 x 9  = 28.800 mc   > 9.600 mc (il massimo realizzabile in base all’indice di fabbricabilità)

in base a questa verifica è consentita la realizzazione di tutto il volume previsto dall’indice di fabbricabilità.

Si propone la realizzazione di 6 villette elevate per 3 piani fuori terra ( h totale = 9 ml).

Calcoliamo il volume di una villetta:

9.600 mc : 6 (villette)  = 1600 mc/cad

La superficie lorda per piano sarà

Sl piano = 1.600 mc : [ 3 (piani) x 3 (altezza piano)] = 178 mq/piano

 

Dalla superficie  lorda si deve passare a quella commerciale

S comm = 178 mq/piano x 3 piani x 0,9 = 533 mq x 0,9 = 480 mq

Calcoliamo ora il valore di 1 villetta:

480 mq x 2500 euro/mq ( valore medio unitario derivante dal mercato) = 1.200.000 euro

a cui si sottrae il costo di costruzione

                                       1.600 mc x 350 euro/mc = 560.000 euro

 

il valore di 1 villetta corrisponde a

1.200.000 – 560.000 = 640.000 euro

 

Si deve ora calcolare il costo di demolizione dei fabbricati esistenti

costo demolizione = 16 euro/mc x 9600 mc = 153.600 euro

 

quindi si otterrà

V3 = (640.000 x 6) – 153.600 = 3.686.400 euro




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