BONUS IMMOBILI/ Così il recupero dei capannoni dismessi può aiutare l’economia

- Francesco Gastaldi, Vittorio Ferri

Favorire il recupero dei capannoni industriali dismessi tramite leva fiscale sarebbe utile anche dal punto di vista economico per il Paese

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L’art. 119 del decreto legge 19 maggio 2020 (il cosiddetto “Decreto rilancio”) ha introdotto “il super bonus” che dispone una detrazione Irpef, da utilizzare in 5 rate annuali, pari al 110% dell’importo di alcune tipologie di lavori utili per aumentare l’efficienza energetica degli edifici.

Il punto che si vuole sostenere è che “il super bonus” assume l’obiettivo di aumentare l’efficienza energetica solamente di una parte del patrimonio edilizio, i codomìni, (compresi uffici, negozi, studi professionali), mentre non si applica agli edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale (comma 10), e in particolare, analogamente ai precedenti provvedimenti, “l’ecobonus”, “il bonus facciate”, “il bonus ristrutturazione”, sacrifica gli immobili a destinazione produttiva: l’incremento delle agevolazioni non andrà a beneficio degli immobili delle imprese. Due proposte discutono le ragioni che giustificano l’uso della spesa fiscale per sostenere il riutilizzo dei fabbricati a destinazione produttiva (definiti spesso come “capannoni”).

La proliferazione, la dismissione dei “capannoni” e la giustificazione del loro riutilizzo.

La crisi del 2007 ha posto fine al ciclo di espansione del mercato immobiliare a destinazione produttiva, iniziato a metà degli anni Novanta, caratterizzato dalla realizzazione di fabbricati per le piccole e medie imprese. All’origine della loro espansione le disposizioni di due provvedimenti: la prima legge Tremonti 1994 (comma 1-bis dell’art. 3 del D.L. 357/94) e soprattutto la seconda (art. 4 e 5 della legge n. 383 del 18 ottobre 2001). Quest’ultima ha generato una smisurata costruzione “di capannoni”, che poi rimasero invenduti o sfitti. Inoltre, i vincoli di bilancio imposti dai Governi che si sono succeduti nel periodo 2005-2016 hanno aumentato la propensione dei Comuni, titolari della regolazione dell’uso dei suoli, a rilasciare permessi di costruire per fabbricati a uso produttivo per finanziare le spese correnti.

La dismissione dei “capannoni” è un fenomeno diffuso in modo ineguale a livello regionale e macro -regionale, in relazione alle differenze di sviluppo economico evidenziate dai divari dei volumi delle rendite catastali e delle basi imponibili della tassazione immobiliare. Tuttavia, anche dove ha assunto particolare rilevanza, ad esempio nella Regione del Veneto, non sono disponibili quantificazioni uniformate dei “capannoni dismessi” tali da consentire comparazioni tra regioni.

Ciò rende difficile “far passare” provvedimenti di spesa fiscale specifici per questa categoria d’immobili che sono giustificati dagli effetti economici che possono generare, ad esempio sull’allargamento della base produttiva e sull’aumento dell’occupazione.

Queste ricadute positive sono state trascurate nei provvedimenti recenti a favore della riqualificazione del patrimonio edilizio e in particolare dalle diverse categorie di bonus. Al contrario, le agevolazioni fiscali dovrebbero favorire l’occupazione e gli investimenti generati da nuove iniziative produttive.

Due proposte per favorire le transazioni, la riqualificazione e il riutilizzo dei “capannoni” dismessi.

La leva della spesa fiscale potrebbe essere attivata in due modi. Il primo. La tassazione delle compravendite degli immobili determina un costo di transazione elevato, ostacola la formazione di nuova ricchezza, è fonte d’inefficienza e blocca il mercato immobiliare. Poiché il prelievo varia tra abitazioni o fabbricati strumentali e per gli scambi tra privati o imprese (a parità di numero di compravendite il gettito è molto maggiore per gli immobili che non sono prime case) è desiderabile estendere a tutte le transazioni di fabbricati a destinazione produttiva dismessi la riduzione a somma fissa delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, pari a 200 euro ciascuna, introdotte dall’art. 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34 (cosiddetto decreto crescita), solo per i trasferimenti alle imprese di costruzione che provvedano alla demolizione e ricostruzione d’interi fabbricati. Inoltre, è necessario prorogare questo incentivo alle transazioni oltre la scadenza prevista al 31 dicembre 2021.

Il secondo. L’introduzione di un credito d’imposta a favore delle imprese che sostengono spese di riqualificazione edilizia ed energetica, di demolizione e di ricostruzione è giustificata per favorire il riutilizzo dei “capannoni” dismessi e ridurre le nuove edificazioni, che possono essere necessarie per l’inadeguatezza di quelli esistenti.

Si tratterebbe di estendere e di adattare le agevolazioni previste per gli immobili residenziali ai “capannoni” dimessi, i cui proprietari sono gravati dalla tassazione patrimoniale (Imu categoria D), cercando di offrire un quadro di certezze normative, di limitare i costi burocratici, di gestione e di adempimento, propri delle agevolazioni su misura del contribuente e dei sussidi ad personam, in un orizzonte temporale pluriennale.

L’estensione delle imposte a somma fissa per le transazioni e l’introduzione di un credito d’imposta per “i capannoni” dismessi potrebbero rivitalizzare un settore immobiliare in declino e mettere in moto importanti effetti economici e occupazionali perché favoriscono le compravendite, la riqualificazione e il loro riutilizzo. Entrambi i provvedimenti dovrebbero essere stabili nel tempo, senza che l’uno escluda l’altro.

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