Per le case più care a Milano si paga 20mila euro al mq. Per ridurre i prezzi basta uscire dalla città. E andrebbero ripensate le nuove costruzioni
Una Milano per super ricchi, con prezzi delle case anche intorno ai 20 mila euro al metro quadrato e un’altra meno cara, ma con costi comunque alti. Una città che oggettivamente risente del fatto che molti appartamenti, realizzati tra gli anni ’50 e ’80 per famiglie più numerose, non sono più adatti alle esigenze di nuclei spesso di una persona sola. Basta comunque andare appena fuori città per trovare soluzioni meno proibitive come prezzo e servite dai mezzi pubblici.
Insomma, spiega Vincenzo Albanese, presidente di FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari) di Milano, Monza e Brianza, deve cambiare l’approccio di chi compra, che può guardare a zone diverse, ma anche il modo di costruire nuove abitazioni, tenendo conto delle persone sole e del bisogno di socialità. In un mercato cittadino che negli ultimi due anni ha visto bloccati i cantieri di nuova costruzione e in cui l’usato la fa da padrone, restano alti anche gli affitti: un bilocale non si trova a meno di 1.000 euro. Per spendere meno bisogna uscire dalla città.
Secondo alcune stime, Milano è diventata una città per super ricchi, con una media di oltre 13 mila euro al metro quadrato. Ha prezzi così proibitivi?
Quando si parla di prezzi così alti dipende a che zona ci si riferisce. Si tende un po’ a generalizzare. A Milano, comunque, c’è una situazione un po’ delicata: da due anni sono bloccati i cantieri di nuova costruzione e quindi mancano prodotti in questo settore, un mercato che negli ultimi anni era stato molto dinamico. Questo ha fatto sì che su alcune iniziative ci sia stato uno strappo consistente dei prezzi: lo constatiamo tutti i giorni.
Nell’ultimo anno ci sono state transazioni (ma si contano sulle dita di una mano) con prezzi molto significativi, in location top e immobili di livello molto alto. In questi casi ci sono valori che vanno dai 12 fino ai 20 mila euro al metro quadro.
Il peso degli immobili migliori sul mercato è sopravvalutato?
Si tratta di punte di mercato che in questo momento vengono enfatizzate: il mercato oggi a Milano risente dell’incremento dei valori, ma non è così come qualcuno lo racconta.
Quadrilatero, Porta Venezia, Cadorna, Brera, Duomo: questa parte della città viene indicata come quella che ha i prezzi meno abbordabili. Ci può arrivare solo chi è ricco?
Il Quadrilatero, storicamente, a Milano è sempre andato un po’ per conto suo. Rappresenta la prima fetta di quella cerchia che ha valori abbondantemente oltre i 10 mila euro al metro. Ma parliamo di 2 mila transazioni su 25 mila che fa Milano.
Sono il 10% del mercato: dobbiamo guardare anche all’altra parte, al 90% che riguarda zone più vicine all’uscita dalla città. Oggi un prodotto di nuova costruzione, anche in una zona semiperiferica a Milano, è intorno ai 4.500-5.000 euro al metro. L’usato, invece, che è l’80% del mercato, va un po’ per conto suo. Qui, tuttavia, è il privato che vende e ci sono anche prezzi di affezione.
Il mercato offre comunque diverse possibilità?
Se noi guardiamo i portali immobiliari da un anno a questa parte, constatiamo grossomodo che c’è un 50% in più di prodotto che oggi è sul portale. E la stessa cosa vale per il prodotto in affitto, dove c’è un aumento del 60-70% in termini di disponibilità. Il discorso è un po’ diverso se si parla di prezzi, che purtroppo in città si attestano su fasce alte. Non tutti sono in grado di poter andare incontro a questi valori.
Ma allora si può dire che Milano mediamente è una città per ricchi?
Non la metterei così: le 25 mila transazioni l’anno non si fanno solo per i ricchi. Certo, una famiglia normale, in cui lavorano in due, magari con un figlio, e che ha 4.000-5.000 euro al mese di introiti come buste paga, fa fatica a comprare a Milano.
Ma è un problema di tutte le grandi città, italiane e internazionali. A Milano questo effetto è ancora più forte perché è troppo piccola, dovrebbe pensare a confini più ampi, alla città metropolitana, come tutte le altre città europee. Già adesso, a poche centinaia di metri dal confine con la metropoli, ci sono prodotti a 3.600 euro al metro quadrato in classe A, in una zona ben servita da mezzi pubblici. Se si continua a pensare di restare in centro, prezzi così bisogna scordarseli.
I dati dicono che Milano è anche proibitiva per i single che vanno in affitto: chi ha uno stipendio da 2.000 euro deve mettere in conto di spendere 1.180 per affittare. È così?
Un bilocale in affitto a Milano, in qualsiasi zona, non lo si trova a meno di 1.000-1.200 euro. Però, se vai a Vimodrone, servito dalla metropolitana, si trova a 700-800 euro. Bisogna ragionare in un’ottica nuova e tenere conto anche di un’altra cosa.
Quale?
In città ci sono prodotti costruiti per la maggior parte dagli anni ’50 agli anni ’80. Molti non sono adatti a soddisfare una domanda che è cambiata. A Milano il 55-60% dei nuclei familiari sono composti da un unico soggetto. Ma le case costruite in quegli anni sono state pensate per famiglie completamente diverse. Per questo adesso si affittano le stanze, in situazioni transitorie destinate a durare per periodi molto brevi.
Nessuno può stare in condivisione per 20 anni. Oggi in città servirebbero contenitori diversi, pensati per i nuclei familiari composti da un’unica persona, con tutti i servizi per creare socialità. I vecchi condomini creano una socialità pari a zero. Vivere in una corte, come succedeva qualche decennio fa, significava invece creare socialità, con i bambini che giocano insieme nel cortile.
Andrebbe ripensato tutto il sistema dell’abitare?
Non è una cosa facile. Le case che ci sono vanno riviste, almeno dal punto di vista energetico; quando si costruisce, invece, bisognerebbe tenere conto di quelle che sono le necessità.
(Paolo Rossetti)
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