CALCOLO IMU/ Riforma del catasto. L’esperto: vi spiego come evitare un “flop”
In arrivo l'approvazione della riforma del catasto. Il valore dell'immobile si calcolerà sull'effettiva metratura. Secondo CLAUDIO SANTARELLI si tratta di una sfida notevole
Una vista di Milano (Foto: Infophoto) Rivoluzione del catasto? Dovrebbe essere approvata a breve la delega prevista all’interno della riforma del fisco che aggiornerà il sistema di valutazione degli immobili. La principale novità sarà il passaggio dal conteggio dei vani di un’abitazione per determinarne l’imponibile, alla metratura. Questo vorrà dire che case di diverse metrature – una più grande e una più piccola – non pagheranno più la stessa Imu solo perché avevano lo stesso numero di stanze. Nella sostanza, più che determinare i pagamenti in modo diverso e, sembrerebbe, più giusto, si vuole procedere a una vera e propria verifica della situazione del catasto italiano, oggi assai nebulosa. Risultano infatti secondo certi calcoli circa un milione di abitazioni in Italia che non avrebbero il bagno: questo perché il valore di un immobile si calcola anche sulla tipologia dell’immobile stesso, se ad esempio di lusso, o popolare. Ci sarebbero infatti non più di 36mila abitazioni di lusso in tutta Italia a fronte di circa 33 milioni di immobili residenziali. È evidente che c’è qualcosa che non va nel catasto italiano. Secondo l’avvocato Claudio Santarelli, contattato da IlSussidiario.net, lo Stato ha tutto il diritto di riverificare la situazione del catasto, «anche perché oggi non c’è alcun rapporto tra quanto appare sul catasto e la realtà delle cose: molto spesso i termini del catasto sono vecchi e non aggiornati». Ma, aggiunge Santarelli la revisone andrebbe fatta «a due condizioni: che questa venga fatta anche per gli immobili statali e che non si applichi la solita logica punitiva dell’accertamento fiscale, ma si cerchi una collaborazione con il cittadino».
Come giudica il passaggio dal conteggio dei vani a quello della metratura?
Si può dire certamente che passare al conteggio dei metri quadri da un certo punto di vista è giustificato. Se vogliamo dirlo, le modifiche che ci sono state in questi anni, soprattutto rispetto a quello che vien mappato, non ha prodotto granché.
Sarebbe a dire che ciò che conta di più in questa riforma è avere un quadro aggiornato del catasto?
Diciamo che questa riforma catastale è sostanzialmente una riverifica di tutti gli immobili. Infatti ciò che viene normalmente mappato al catasto in realtà è qualcosa che non ha rapporto tra quanto appare sul catasto e la realtà delle cose. Molto spesso i termini del catasto sono vecchi e non sono aggiornati.
E così sfuggono un sacco di immobili, o non è aggiornato il loro valore di mercato.
La riverifica di tutti gli immobili ha sicuramente un significato fiscale e lo Stato ha la libertà di riverificare la consistenza di tutti gli immobili a condizione però che questo venga fatto anche per gli immobili statali.
Cioè? Ci faccia qualche esempio.
Pensiamo alle scuole o alle proprietà del parastatale come gli immobili delle ferrovie: tutto ciò che è accatastato. Pensiamo agli immobili statali come gli enti pubblici, le caserme, insomma un sacco di immobili. È un lavoro questo da fare. Personalmente mi è successo per motivi di lavoro di vedere immobili di cui lo stesso Comune di Milano non è a conoscenza nel proprio demanio.
Torniamo alla riforma del catasto così come la prevede questo decreto delega.
Penso sia importante non pensare subito in termini di esazione e basta. Ci sono state infatti già in passato le riforme degli stimi catastali con un adeguamento. C’erano infatti delle situazioni assurde con valori di cento, duecento lire per un immobile. Però in questa riforma ci sono grossi scogli, è una sfida.
Cosa intende per sfida?
Bisogna andare a scovare tutto ciò che è vuoto e inutilizzato, tutto ciò che è stato riaccatastato in un certo modo. Ci sono, ad esempio, interi paesi disabitati o quasi disabitati che non sono stati accatastati per non parlare di ciò che inutilizzato per varie ragioni. Se allora questa riforma andrà a colpire tutta la situazione immobiliare italiana, lo Stato ne ha senz’altro diritto. Se invece si trasformerà in uno “slogan” o non si andrà a fondo si rischia un autogol clamoroso.
Cosa è necessario fare perché non diventi tale?
Ci sono situazioni in cui i notai stessi si trovano a fare una verifica e non ce la fanno perché hanno di fronte situazioni che vanno sanate. Io non sono un sostenitore dei condoni, ma mi auguro che come successo ultimamente per alcune norme del lavoro, che se il catasto andasse veramente alla verifica dei calcoli per la tassazione ci sia un provvedimento adeguato per ogni singolo caso.
Ad esempio?
Ad esempio per colui che non sapeva o che ha sbagliato facciamo un adeguamento piuttosto che portare avanti la farraginosa macchina dell’accertamento, dell’esazione, della commissione tributaria, dell’impugnazione che poi renderebbe inutile tutto il valore di una riverifica del catasto.
Evitiamo di impantanarci nell’usuale burocrazia fiscale, insomma.
Lo Stato ha dritto di verificare, ma sia abbastanza intelligente di prevedere un adeguamento in caso in cui ci sia un disvalore o un adeguamento o qualche provvedimento preso dai comuni in maniera diversa dal privato. Non un condono, ma la possibilità di adeguare l’immobile senza che si arrivi al contenzioso perché se questo provvedimento porta al contenzioso ce ne saranno a valanga e non è questo che vogliamo.
Il governo dice che sarà una manovra a saldo zero, che quanto incassato sarà ridato ai cittadini con lo sconto sulle aliquote fiscali.
Stiamo parlando di una legge delega sul fisco al cui interno c’è una riforma. Abbiamo visto purtroppo come è finito il federalismo fiscale, che aveva una marea di regolamenti di legge che poi allo stato delle cose risultano non ancora in essere. Lo Stato italiano se da un certo punto di vista con certe manovre ha riprecisato alcune cose importanti, deve però iniziare a imparare che rispetto alla politica dell’accertamento come anche questa è, vale il principio di un accertamento patteggiato.
Cioè?
Un modo di procedere che porti a un introito diretto, se questo introito ci deve essere, una concordia diretta tra il contribuente e lo Stato al fine di arrivare a un risultato per entrambi immediato. Faccio un esempio: avere una autocertificazione da verificare accelerata rispetto a un unico accertamento evitando che l’ufficio apposito debba uscire sul luogo per fare la verifica dei vani o delle metrature per poi arrivare sul posto e trovare la porta chiusa o non trovare l’immobile… Insomma vorrebbe dire una manovra elefantiaca e senza fine.
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