FINANZA/ Casa, meglio vendere o comprare nel 2013?

- Paolo Annoni

Nelle previsioni per l’anno che viene spesso non trova spazio alcun riferimento a uno dei settori che più interessano gli italiani come quello immobiliare. L’analisi di PAOLO ANNONI

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Immagine di archivio

Nelle previsioni rituali per l’anno che viene spesso non trova spazio alcun riferimento a uno dei settori che più interessano gli italiani come quello immobiliare. Dopo il boom terminato nel 2007, la crisi ha determinato un calo dei prezzi con notevoli differenze tra le variazioni contenute dei centri più grandi ed economicamente solidi e della provincia. Il numero di compravendite, già sceso notevolmente nel 2011 rispetto ai massimi del 2007, si è l’anno scorso ulteriormente ridotto a causa delle difficili condizioni del mercato del lavoro e di una stretta creditizia che ha colpito anche la propensione alla concessione dei mutui del settore bancario. Oltre gli effetti fortissimi della crisi, sul settore si è abbattuta l’Imu per importi superiori alla vecchia Ici, con conseguenze “moltiplicate” rispetto a quello che sarebbe accaduto in presenza di un contesto economico meno fragile.

Il quadro che emerge è spesso quello di una distanza enorme tra domanda e offerta, con i venditori che hanno aspettative sul prezzo di cessione legate al contesto di mercato antecedente la crisi (nonostante la fase di discesa dei prezzi duri ormai da quasi tre anni) e i compratori che devono fare i conti con maggiori incertezze sul proprio futuro lavorativo e con difficili condizioni di accesso al credito.

Il mercato degli affitti sconta probabilmente un considerevole aumento della domanda di chi non si può più permettere il mutuo che compensa probabilmente parte degli effetti della crisi, mentre il costo del mancato affitto per i proprietari è ancora contenuto rispetto al valore dell’immobile. Gli effetti dell’Imu devono invece ancora farsi sentire completamente sul mercato, nel senso che la “novità” per molti è ancora fresca ed è coincisa sostanzialmente con il pagamento materiale dell’imposta. La conseguenza della nuova imposta più che un abbassamento dei prezzi potrebbe essere un maggiore incentivo a mettere a reddito l’immobile da parte dei proprietari, magari con contratti di durata non eccessiva.

Le prospettive economiche dell’Italia per il 2013 non sono “esaltanti” con il Pil atteso ancora in calo seppur moderato; in questo scenario complicato è ragionevole attendersi un altro anno di prezzi in calo (secondo Nomisma, per esempio, di poco più del 4%) sia per effetto di un contesto economico ancora problematico, sia per difficili condizioni di accesso al credito; in compenso, il costo dei mutui, se dovesse continuare il processo di riduzione degli spread, potrebbe rimanere basso o addirittura migliorare.

Se il mercato immobiliare rimane debole comincia però a intravedersi se non l’inizio di un recupero quanto meno la fine del peggioramento; in sostanza, tra la situazione attuale e i “minimi” del mercato la distanza si è accorciata. Si apre quindi una fase ancora favorevole ai compratori che possono permettersi il lusso di aspettare ancora per qualche tempo, diciamo 12 mesi, l’offerta giusta.

Queste sono le previsioni più ragionevoli stante il quadro attuale, ma raramente negli ultimi anni le previsioni “ragionevoli” sono state confermate dai fatti. Come sempre, anche in questo caso si possono individuare i rischi al rialzo e quelli al ribasso. È inutile dire che se ci fosse un’altra recessione nel 2013 il mercato immobiliare, da anni già in crisi, subirebbe un’altra tornata di ribassi, questa volta probabilmente rapida e violenta. In uno scenario invece di miglioramento per quanto lento e contenuto, i prezzi di oggi potrebbero già apparire interessanti, tanto più se le politiche espansive della Bce dovessero continuare e se il rendimento del decennale e dei bond corporate dovesse continuare a scendere. Anche solo per esclusione il settore immobiliare potrebbe apparire ai potenziali investitori più appetibile di quanto lo sia in realtà per i suoi reali “fondamentali” economici. Con un decennale al 3,5%-4%, il mercato delle obbligazioni e quello azionario magari già in bolla, l’investimento immobiliare potrebbe ricominciare ad avere un ruolo di protezione dall’inflazione.

In conclusione per comprare non c’è fretta particolare, ma i cambiamenti avvengono, di norma, più velocemente di quanto si pensi e la distrazione si paga sottoforma di euro in più al metro quadro. 

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