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Home » Economia e Finanza » Vendita usufrutto, la tassazione/ La nuda proprietà è separata: chiarimenti

  • Economia e Finanza
  • Tasse
  • Fisco

Vendita usufrutto, la tassazione/ La nuda proprietà è separata: chiarimenti

Danilo Aurilio
Pubblicato 16 Maggio 2025
Stampini notaio

La vendita con usufrutto ha una tassazione diversa rispetto alla nuda proprietà. L'atto però va sottoscritto prima dei 5 anni dall'acquisto.

La vendita con usufrutto prevede una tassazione differente rispetto alla nuda proprietà. É il caso riportato dall’Agenzia delle Entrate, con la risposta numero 133 risalente al 14 maggio, che vede due coniugi che intendono vendere un appartamento con cantina, contestualmente anche separatamente.

Secondo degli articoli specifici del Tuir, il compenso economico ricavato dalla vendita della nuda proprietà dev’essere valutato sulla base della plusvalenza generata, mentre l’usufrutto come “redditi diversi“, così come contenuto nell’articolo numero 67, comma 1 e lettera H.


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Vendita usufrutto e tassazione diversa dalla nuda proprietà

La vendita con usufrutto e la tassazione differente con la nuda proprietà, per concretizzarsi come sopra descritto, deve avvenire entro 5 anni da quando è stata comprata la casa, nel caso della sentenza l’appartamento era provvisto di cantina. La regola vale in quanto tali redditi si configurano come diversi.


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La regola si annullerebbe qualora i redditi fossero “di capital”, ovvero i cui ricavi sarebbero soggetti ad attività di impresa (indipendentemente dall’accomandita semplice o in nome collettivo).

L’Agenzia delle Entrate riferisce che usufrutto e nuda proprietà vengono considerate ognuna con una propria tassazione, a meno che l’acquisizione delle unità non sia avvenuta per successione poi adibita a casa principale e ceduta gratuitamente ai familiari.

L’esposizione della Suprema Corte

La Cassazione ha fatto riferimento ad un solo atto in cui due soggetti trasferivano la proprietà – con usufrutto e nuda proprietà – ad un reddito (cespite). La Suprema Corte ha specificato inoltre, che le tasse sull’ipoteca non possono prevedere le due vendite a due destinatari differenti, ma solo una volontà espressa da ambe le parti con imposte versate autonomamente.


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In un altro caso la Cassazione si è espressa allo stesso modo, tassando diversamente l’imposta di registro, trasferendo un solo atto, sia dell’usufrutto che della nuda proprietà a beneficiari diversi, sviluppando una negoziazione con distinta imposizione fiscale.

Dunque, la vendita con usufrutto prevede una tassazione differente rispetto alla nuda proprietà, che si configura come un contratto di negoziazione a sé stante purché l’operazione si concluda entro 5 anni dall’acquisto dell’abitazione.


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