La “bolla” speculativa del mercato immobiliare. Cosa rischiano banche, famiglie e imprese?

- Paolo Annoni

Come mostra l’analisi di Paolo Annoni, ci sono chiari segnali della fine del boom dei prezzi degli immobili che si è verificato negli ultimi anni. Un allarme che coinvolge diversi investitori

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L’andamento del mercato immobiliare influisce su innumerevoli settori dell’economia e della società e solo un attento esame delle sue implicazioni può aiutare a comprendere perché i timori di un suo rallentamento stiano alimentando gli incubi peggiori di investitori, politici e economisti. Una inusuale diminuzione del valore degli immobili avrebbe impatti nefasti sui bilanci delle banche che li hanno in portafoglio come garanzia del mutuo concesso, metterebbe in difficoltà le assicurazioni che li detengono a garanzia dei premi degli assicurati, colpirebbe la ricchezza delle famiglie che li possiedono come prima forma di risparmio, infine potrebbe suscitare notevoli problemi per le famiglie che hanno contratto mutui vicini al valore dell’immobile acquistato. Bisogna infine ricordare che l’attuale crisi finanziaria che ha messo in difficoltà e portato vicino al fallimento più di una banca in Europa e negli Stati Uniti ha preso il via proprio dal rallentamento del prezzo degli immobili che ha impedito alle banche di cedere i propri portafogli di mutui ottenendo in cambio liquidità e che ha insinuato più di un dubbio sul reale valore degli immobili posti a garanzia del credito.

Per capire il futuro del mercato immobiliare occorre innanzitutto precisare che quello che appare come un’entità unica e indistinta si suddivide in realtà in settori che seguono in parte logiche molto diverse. Il segmento degli uffici si distingue da quello residenziale o commerciale, così come gli immobili di periferia seguono andamenti del tutto diversi da quelli di fascia alta o altissima. Gli immobili delle “prime streets” appaiono per esempio in questo contesto economico un investimento poco rischioso per la convinzione, al momento fondata, che un rallentamento dell’economia anche intenso e prolungato non farà diminuire il numero di clienti facoltosi normalmente interessati a questo prodotto. Allo stesso modo il mercato degli uffici risente più della propensione delle imprese a investire che della disponibilità delle famiglie a acquistare una casa.

In ogni caso è il settore residenziale ad essere al centro dell’attenzione sia per la dimensione sia per l’importanza che ha per le famiglie e per le istituzioni finanziarie. I dati disponibili riguardo il mercato italiano non mostrano al momento particolari riduzioni di prezzo degli immobili, mentre ormai da molti mesi si evidenzia una progressiva riduzione delle transazioni immobiliari e un allungamento del tempo impiegato per concludere la cessione di un immobile. Quest’ultima evidenza è un chiaro segnale della fine del boom dei prezzi degli immobili che si è verificato negli ultimi anni e della debolezza che sta attraversando il settore. Si può individuare un andamento di lungo periodo del settore immobiliare che durava da decenni e che alternando fasi di espansione a fasi di debolezza si caratterizzava per una crescita bassa ma costante.

 

Negli ultimi anni si è rotto questo andamento e si è assistito a una crescita dei prezzi di una durata senza precedenti e del tutto scorrelata dai salari delle famiglie

Le spiegazioni che sono state avanzate per spiegare questo boom del mercato immobiliare sono molteplici, anche considerata l’enorme quantità di fattori che possono incidere sul prezzo delle abitazioni. La crescita economica mondiale negli ultimi anni, trainata anche dall’espansione delle economie emergenti (Cina e India su tutti), ha contribuito all’inizio di un ciclo espansivo che sarebbe rientrato nella norma se non si fosse innescato un circolo vizioso dato da tassi di interesse eccezionalmente bassi (dopo la crisi dell’11 settembre) che incentivavano a comprare praticamente solo a debito senza oneri significativi e una bolla speculativa che permetteva di ottenere facili guadagni (rivendendo dopo pochi mesi l’immobile acquistato) senza assumersi particolari rischi.

È difficile distinguere quali siano le cause e quali gli effetti di questa bolla speculativa, ma è ormai evidente che i prezzi richiesti per gli immobili vengono considerati ingiustificati dai potenziali clienti generando quell’allungamento delle transazioni immobiliari cui stiamo assistendo. Il contesto economico attuale caratterizzato da tassi di interessi più alti, da tensioni sul mercato del credito e da rallentamento economico presenta tutte le condizioni favorevoli perché gli squilibri cui abbiamo assistito (vedi grafici) possano rientrare. Per questo ci si interroga se sarà “soft landing” o “hard landing” dando per scontato un atterraggio del mercato immobiliare. Anche chi ha fretta di comprare casa, però, non si dovrebbe augurare un fulmineo crollo dei prezzi dato che quasi sicuramente farebbe il paio con una crisi economia drammatica: i prezzi sarebbero finalmente bassi, ma lo sarebbe anche lo stipendio.

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