Nuda e piena proprietà o usufrutto: quali differenze?/ Fra oneri, doveri e imposte: tutti i dettagli

Roberto Proietti, avvocato esperto di questioni immobiliari, è stato ospite stamane di Uno Mattina, in diretta tv sul primo canale, per parlare di nuda proprietà e usufrutto. “La piena proprietà è il diritto di godere e disporre del bene in maniera piena ed esclusiva. La nuda proprietà è una proprietà che si è spogliata di alcune prerogative, il diritto di usare e trarre frutti da quel bene. Ciò di cui la piena proprietà si è sottratta costituisce l’usufrutto quindi la nuda proprietà è la piena proprietà meno l’usufrutto”.

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La conduttrice, Daniela Ferolla, ha quindi chiesto come si acquista la nuda proprietà e Proietti ha risposto “Ci si rivolge ad un notaio perchè la forma da seguire è l’atto pubblico o la scrittura privata autentica. Si può acquistare in asta? Si, sia la nuda proprietà quanto l’usufrutto perchè possono essere pignoramento quindi si possono acquistare normalmente attraverso un’asta giudiziaria”.

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NUDA PROPRIETÀ, PIENA E USUFRUTTO: QUALI DIFFERENZE? “IL VALORE SI CALCOLA…”

E ancora: “L’usufrutto ha come elemento costitutivo il fatto che ha una scadenza, non può avere un tempo indeterminato, dura per tutta la durata della vita dell’usufruttuario. Il nudo proprietario diventa pieno proprietario quando termina l’usufrutto che termina per scadenza, morte dell’usufruttuario e casi marginali come prescrizioni o abusi”.

Ma come è possibile calcolare il valore della nuda proprietà? Tutto è legato all’età dell’usufruttuario ovviamente: “Si calcola il valore dell’immobile nel mercato libero dopo di che ci sono tabelle fornite e aggiornate dal ministero delle finanze che indicano in base all’età dell’usufruttuario il criterio per determinare il valore. Se un bene vale 200mila euro e l’usufruttuario ha 80 anni: sulla base dell’età si indica una percentuale. E’ un calcolo cinico, maggiore è l’età dell’usufruttuario e maggiore è il valore della nuda proprietà, è inevitabile”.

NUDA PROPRIETÀ, PIENA E USUFRUTTO: QUALI DIFFERENZE? “ECCO I DIRITTI E DOVERI”

Roberto Proietti ha quindi risposto alla domanda su quali siano i diritti e i doveri di nudo proprietario e usufruttuario? “Quest’ultimo può anche affittare il bene ed ha dei doveri: deve custodirlo con la diligenza del buon padre di famiglia e non modificare la destinazione economica del bene. Io non posso trasformare un appartamento in un negozio o viceversa e poi ci sono spese ripartite in maniera diverse”.

Sulle spese proprio precisa: “L’usufruttuario comporta spese di custodia e di amministrazione ordinaria, in più anche a suo carico l’imposta, come l’imu, tari e irpef. Il nudo proprietario risponde delle spese di manutenzione straordinaria”. L’esperto ha concluso la sua disamina su nuda proprietà e usufruttuario dicendo: “La nuda proprietà è un buon investimento: chi vende ottiene una somma di denaro per affrontare le spese della vita e mantiene il diritto di stare nella propria abitazione. Chi compra deve avere il presupposto di non avere il possesso del bene e il vantaggio è pagarlo di meno”.