DILEMMA MUTUI/ Come comprare casa se la Bce non tagli i tassi?

- Chiara Stefani

Le scelte della Bce sui tassi incidono anche sui costi dei mutui per poter comprare case che in certe zone aumentano di prezzo

Palazzi CascinaMerlata Ansa1280 640x300.jpeg I palazzi di Cascina Merlata a Milano (Ansa)

Christine Lagarde, Presidente della Banca centrale europea, ha fatto della sciarpa la sua cifra stilistica. Indossa immancabilmente eleganti foulard o sciarpe, a volte solo dolcemente appoggiati sulle spalle, a volte chiusi in serrati nodi o addirittura arrotolandoli insieme a una collana di perle. Portava un foulard bianco e nero anche nel meeting della Bce del 25 gennaio, quando ha annunciato che i tassi di interesse non sarebbero scesi, dichiarando che è ancora “prematuro” discutere di tagli.

C’è a questo punto da chiedersi se anche noi risparmiatori non dovremmo emulare il look della Presidente e avvolgerci in una sciarpa per proteggerci dai costi pungenti dell’acquisto di una casa. Le decisioni della banca centrale, che cercano dinamicamente di combattere l’inflazione, hanno infatti un’enorme incidenza sulle valutazioni finanziarie, dove il mercato immobiliare ne fa da nascosto padrone. Basti pensare che, nel secondo semestre 2023, il numero delle compravendite immobiliari è calato del 12,5% rispetto i primi 6 mesi dell’anno e le richieste di mutui sono scese addirittura del 29% (Fonte: Osservatori Immobiliare Nomisma).

L’amaro medicinale predisposto dalla Bce, unito a una mancata crescita dei salari nonostante l’inflazione galoppante, sembra quindi avere avuto il suo effetto nel far scendere la febbre del mercato immobiliare. La ricetta in fondo è semplice: la diminuzione del potere d’acquisto porta a una diminuzione della domanda a cui dovrebbe conseguire una diminuzione dei prezzi. Una legge vecchia come il mondo, che ha portato alcuni a decidere di sospendere la scelta dell’acquisto di una casa per far scendere i prezzi fino a un livello sostenibile dal proprio portafogli. La realtà è però sempre più imprevedibile della teoria, soprattutto in città come Milano. Nonostante la diminuzione del numero di transazioni, in Italia i prezzi delle case non sono scesi, e addirittura nel capoluogo lombardo abbiamo assistito a un aumento dell’,13%. Com’è possibile? Dal punto di vista teorico sarebbe da escludere la possibilità di un aumento dei prezzi.

Rispondere a questa domanda con metodo scientifico è forse impossibile, ma possiamo abbozzare alcune ipotesi realistiche. La domanda immobiliare per città come Milano, inondate di necessità di alloggi per lavoratori, studenti e turisti, è sproporzionata alla grandezza (o meglio piccolezza) dell’offerta immobiliare della città, che ha una superficie di quasi sette volte inferiore a quella di Roma, ma è solo la metà in numero di abitanti. Alla densità intrinseca della domanda, va poi sommato il numero di case “tolte” all’uso residenziale e usate invece come investimento (sia nazionale che internazionale): gli annunci a Milano di affitti brevi sono 18 mila, secondi solo a Roma (23 mila). Se alla pozione aggiungiamo poi un pizzico di entusiasmo immobiliare dato dall’avvicinarsi delle Olimpiadi 2026, l’esplosione è inevitabile.

Certo è che i prezzi stanno sì crescendo, ma meno dell’inflazione, che dal 2021 ha raggiunto cumulativamente quasi il 16%, e con i tassi alti le possibilità di investimenti mobiliari con rendimenti, sia nominali che reali, profittevoli aumentano. Mettiamoci ora nei panni di un giovane adulto tra i 25 e i 35 anni che vorrebbe comprarsi un tetto nella città meneghina: nel caso possegga già (lui o più probabilmente la “mami e il papi”) un tesoretto, non è da escludere che i tassi alti possano non essere così sconvenienti. Tal giovane può infatti permettersi il lusso di attendere per qualche mese la discesa dei tassi di interesse dei mutui e nel frattempo investire il suo tesoretto, sedendosi sugli elevati rendimenti obbligazionari, con relativo basso rischio, come ad esempio i Btp.

Se invece lo stesso giovane avesse un conto corrente pieno di sogni, ma non di solidi contanti, non otterrebbe giovamento nell’attesa: i prezzi delle case, anche se magari con velocità differenti, andranno comunque verso l’alto. Durante l’attesa avrebbe solo spese e non ritorni, dato che non possiede nessun capitale da investire, peggiorando sempre più il suo reale potere di acquisto. Procedendo con il mutuo alle condizioni attuali, il costo del denaro in prestito sarebbe però molto elevato, ma per questo ci viene in aiuto nientepopodimeno che Pier Luigi Bersani, che nel 2007 ha reso gratuita la possibilità di trasferire il mutuo a una nuova banca alle nuove condizioni di mercato. Grazie alla possibilità di surroga, il giogo dei tassi elevati potrebbe quindi essere solo temporaneo, anche nel caso di scelta di tasso fisso, in quanto senza nessuna penale o costo aggiuntivo si può “refreshare” la quota interessi del mutuo.

La storia è piena di imprevisti, e dopo Covid e guerre dovremmo ormai averlo compreso, quindi nessuno può garantire con sicurezza assoluta che i tassi scenderanno davvero. I segnali però vanno tutti in quella direzione: speriamo quindi non manchi molto al momento in cui arriveranno temperature immobiliari più miti e potremo finalmente toglierci la sciarpa.

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