ESAME DI STATO 2010 / Seconda prova geometri, le soluzioni dei problemi della maturità 2010

Seconda prova di geometri della maturità 2010, ecco le soluzioni dello scritto di estimo. La seconda prova di geometri dell’esame di Stato, assegnata agli studenti degli Itg, comprende alcuni problemi e quesiti di estimo, di cui di seguito pubblichiamo il testo (proveniente da indiscrezioni web pubblicate da ScuolaZoo.com) e le soluzioni per ciascuno dei primi tre punti.

“Un costruttore è interessato all’acquisto di un appartamento di cinque vani, in cattivo stato di manutenzione, posto all’ultimo piano di un condominio di 4 piani costituito da 8 appartamenti e 8 posti auto. L’appartamento potrebbe essere frazionato in 2 unità immobiliari, più appetibili per il mercato, che verrebbero immediatamente vendute.Il candidato, dopo aver analizzato il costo del frazionamento e della ristrutturazione, provveda a:

1) calcolare analiticamente il costo del frazionamento e della ristrutturazione;

2) determinare il più probabile valore dell’appartamento originario;

3) calcolare la rata annua di ammortamento di un mutuo che il costruttore intende richiedere per procedere all’acquisto, di importo pari all’80% del valore dell’appartamento, da estinguere in 10 anni a tasso fisso;

4) descrivere le variazione da apportare ai millesimi di proprietà generale in conseguenza del frazionamento;

5) indicare le operazioni catastali necessarie per l’aggiornamento degli atti in conseguenza dell’intervento proposto”.

Punto 1.

Simulare opere di ristrutturazione e relativi costi:

-rifacimento imp. elettrico: 15.000 euro

Sostituzione infissi: 13.000 euro

Sostituzione sanitari in bagno: 2.500 euro

Rifacimento pavimento della cucina: 5.000 euro

Totale: 35.500 euro (COSTO RISTRUTTURAZIONE)

Simulare opere di trasformazione e relativi costi:

Demolizione parete mq 12: 1.500 euro

Rimozione porta di ingresso: 800 euro

Costruzione nuove pareti 20 mq di muri con finiture: 3.500 euro

Installazione 2 nuove porte di ingresso: 4.000 euro (totali)

Opere accessorie: 1.200 euro

Totale: 11.000 euro (COSTO TRASFORMAZIONE)

Punto 2

Si ipotizza un costo al metro quadro (per esempio 2.100 euro al mq) e lo si moltiplica per i mq della casa (poniamo che siano 120 metri quadri)

 2.100 x 120 = 252.000 euro

Valore del box annesso all’appartamento:

Poniamo che sia di 18mila euro

Casa + box = 252.000 + 18.000 = 270.000 euro

Da questa cifra va tolto il costo di ristrutturazione, calcolato al punto 1

270.000 – 35.500 = 234.500

Punto 3

Il mutuo è dell’80 per cento di 234.500 euro ovvero 199.000 euro da estinguere in dieci anni.

Usare la formula dell’ammortamento, dove Ao è il valore del mutuo richiesto (80% del valore di mercato). Il tasso r è da ipotizzare e la durata (n) è di 10 anni.

NB: a = Ao * [(r * q^n) / (q^n – 1)]

Con un saggio di interesse fisso pari al 5%, la rata annua è:

RATA ANNUA 25.771 euro/anno